纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：中海和新城教科书般操作引业主维权

本期我们关注两个引起维权的经典案例，说是“经典”，自然是不同凡响，至于如何不同凡响，我们看具体案例：

案例一：“系笔误"！业主质疑中海十里长江精装房没按合同装地暖？中海答出中国楼市最奇葩的回复！

今年3月，有媒体报道，南岸区中海十里长江澜庭北区的业主冉先生反映，他在查看自己房子的建造质量与装修进度时，发现合同中“接房标准”里写明的“地暖”竟不见踪影。

重庆广电-第1眼报道截图

业主冉明（化名）先生反映，自己于2020年购买了中海十里长江澜庭北区的一套精装房。冉先生手里的购房合同第19页上的交房标准中，明确写有“地暖”二字。

然而不仅冉先生实地去看自己房子建造质量与装修进度时，发现没有地暖，而且从南岸区房管局调出来的开发商备案合同上，也不见“地暖”二字的踪影。

为什么两份合同不一样？

冉先生回忆：“当初买房付首付的时候，开发商多次打电话给业主，通知要把原始购房合同交回去再办手续，业主基本都交了。但我那天下班后走得急，直接去了销售中心，合同在家没带，于是我说我过几天再寄过去。”

随后冉先生咨询了自己身边的一些朋友，“朋友都说没听说过付首付的时候还要把合同交回去这个说法。”

于是感到此事蹊跷的冉先生并没有把原始合同寄回去。

冉先生由此怀疑是开发商中海对合同“动过手脚”，才导致了两份合同不一样，双方对精装标准存在争议。

中海对于“精装房不见地暖”一事回复：“附件四中所提及的‘地暖’系笔误造成。”

经我司确认，附件四中所提及的“地暖”系笔误造成，十里长江项目澜庭北区高层均无地暖。公司实地查看后认为房屋已经达到了交房条件，不存在购房人可以拒绝接房的情形。

业主供图

同时，中海还解释到：从书写习惯、行文序号均可以看出这是笔误造成的，且合同也没有具体关于地暖的品牌、配置及面积等约定。

笔者觉得中海应该开个客服培训中心，这种教科书般级别客服对接，一般开发商不经过培训，还真是学不来，不知道有中海的同学离职的话，会不会来践行开个培训班呢？

案例2：总楼层合同约定31楼，修出来变成了36楼；约定层高4.8米，交付时候4.5米

新城吾悦广场这个操作奇葩不奇葩，合同约定31层，修出36层出来，因为要节约消防的钱，还同时要满足规划限高的要求，所以要压缩层高，约定的4.8米就变成了4.5米，这种奇葩故事，还能发生，确实堪称经典。至于交房过程中出现的其他如：没有落地窗，烟道从室外已到了室内，消防管道安设在人行通道等等。还有殴打维权人员。新城这波操作玩的溜，实在值得表扬。

前不久合肥开发商集体吁请政府打击恶意维权行为，对于什么是恶意维权，这个界定确实也需要斟酌，绝大多数购房者绝大部分的维权事件都有确定的事实，如果开发商要让维权更少，其实只需要自己按照契约精神把产品做好，那这市场绝大绝大部分的维权都是不成立的。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止8月19日，本周预售许可证发放数量13.7万方。

截止8月19日，本月预售许可证发放数量62.3万方

截止8月19日，全年累计发放预售许可证数量为535.6万方

8月的重庆，真的是艰难，疫情，高温，火灾，限电。这可能是我自己印象中重庆直辖后最艰难的一年。加上今年重庆市场的巨大调整，市场情绪的恶化，估计本周成交，乃至8月成交可能创下仅20年新低。

从行业来说，整个行业继续处于风雨飘摇之中，上周四20旭辉02债盘中停盘，狂跌42%。地产行业为数不多的两个及格生再出事，原本就信心脆弱的市场会变得更加脆弱。而随着人民币的阶段性贬值，美元债变得更加昂贵，支付的利息也变得更加高昂，让原本就资金脆弱的地产公司更加难堪。

目前地产市场一方面是预期改变，一方面是居民去杠杆，第三方面是经济增长乏力，居民收入下降，同时城市化也到了尾部区域，甚至可能会停顿一段时间，但社会重新适应，找到对应的经济结构和产业，又重新进行，在房地产市场停滞或者倒退后，大量农民工失去了在城里工作的依存，被迫返乡形成逆城市化。市场短期内可能无法逆向，最大利好是下降速度放缓，形成软着陆，而不出现骤然爆降的硬着陆。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的30.5%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年8月市场的供求数据

2012年：74.21万方    160.4万方

2013年：216.6万方    148.4万方

2014年：212.9万方    168.5万方

2015年：96.30万方    161.3万方

2016年：140.8万方    171.1万方

2017年：174.7万方    207.7万方

2018年：378.9万方    260.5万方

2019年：173.8万方    185.4万方

2020年：189.6万方    196.5万方

2021年：133.8万方    132.6万方