纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：市场量价僵持下，重庆组团价值简析之中央公园

进入21年四季度后，重庆楼市出现了显著的成交量的下跌。但成交量的下跌，并没有带来成交价格的较为明显的下跌。这里原因主要有：一是房企土地成本差显著缩小，重庆楼市特有的大盘低地价随着这几年出让地块的小型化而逐渐趋于消失，剩下为数不多的几个楼盘也因为稀缺而不愿意率先降价；其次是开发企业降价出货效用差；第三是市场价格相对高企，降价效果也不佳，还不如不降，起码还可以保持资产价格的高溢价。

新房市场市场断崖，二手市场有数据显示，相比于去年大概只缩量20%左右，这也意味着市场还是存在一定的需求，新房和二手房累计需求合计下降了约60%，受今年房贷利率下行，以及二手市场相对活跃，以及市场商贷转抵押贷的政策，让市场当期支付压力减小，也减少了二手房的抛售压力，对价格的稳定也有一定的帮助作用。基于价格的稳定，市场上抛售的动机也并不特别强，这是二手房市场相对健康和正常的一个重要因素。

但因为新房市场供应量和存量，以及潜在的二手市场抛售压力的逐渐累积，市场在压力情况下，必然会出现价格的松动。

2016年以来，重庆市场的价格一直是以土地价格带动新房价格而出现的板块轮涨，其中涨幅最显著的，也可以说是领涨板块的主要为北区三大板块，首先是礼嘉，但礼嘉受到土储数量限制，并没有激起太大的市场波澜，但礼嘉土地市场是最先达到11500元楼面而事实性熔断的组团，但遗憾的是礼嘉出让地块虽然楼面价格高，但并没有典型楼盘出现，市场价格也并没有出现过高的跳涨状况。从绝对涨幅来看，蔡家的土拍应该是最高的，而蔡家的房价也是本波段北区涨幅最大的之一；

除此而外，才是中央公园，中央公园是本轮楼市的天花板组团，启动一方面是受城市延伸的因素，另一方面也是受到礼嘉热度感染，因此在2016年年末礼嘉龙湖和华宇地块暴热以后，中央公园随即进入暴涨模式，在随后的几年，中央公园组团土地市场从市场量价关系来看，一直处于市场的绝对主导地位（尽管楼面成本早期无法与礼嘉比），但受益于中央公园组团地多，以及城市向北20年的号召，在城市向北深入人心的情况下，市场更不不予考虑城市的边界以及一个组团要发展起来需要的时间沉淀，公共配套以及人口结构，产业结构带来的居住沉淀。

市场在一篇欢呼雀跃中，进入了狂欢模式，从雅居乐的9352开始，中央公园便开启了狂欢模式，随后所有的只要是有一定市场分量的房开企业都要到中央公园去站个岗，最典型的属荣盛发展和金地，这两个2017年进重庆的企业，均在当时选择了去市场冷僻的地方，巴南和大渡口，而放弃了中央公园组团，2017年在中央公园的竞争还没达到白热化，那个时段拿地的企业，到现在基本上都已经售罄清盘了，且中央公园这几年土地价格节节攀升，到2021年第一次土拍保利的15751达到顶点。但这并不是行情的尾声，从板块和组团发展的大概率来看，一向最为保守，坚守城市心脏的中海进中央公园组团拿地，可能才是这个组团的真正行情尾声。

今年地产行情陡然直下，中央公园今年各个项目销售举步维艰，激进的海成以各种营销擦边球，也取得了不俗的效果，但并不是所有企业都愿意打擦边球，也并不是所有的擦边球对所有的产品都有效果。前两天朋友圈再传中央公园某知名央企项目疑似停工状态，该企业重仓悦来，中央公园也有两个项目。且都属于地价不菲，换个角度来说，两江新区政府和悦来政府着实应该感谢的企业。

对于中央公园存量的土地来说，将面临着极为尴尬的局面，一方面土地成本奇高，另一方面市场去化弱，第三方面前两年融资成本高，第四来说中央公园商业配套几乎就是个见光死，从逻辑上来说，任何一个新区，没有10年以上的沉淀，基本不可能出现繁荣。无论从最开始的金开大道，还是西永和茶园两个城市副中心来看，这几乎就是一个铁律。

入驻人口是支撑一个组团的基础性指标，区域内流动性人口才会决定整个区域的商业价值，上千万方体量的大组团背景下，没有产业人口的强支撑，中央公园的区域流动性人口恐怕在未来很长一段时间内都将用：门可罗雀来形容。

没有人口支撑的城市会是什么样子？没有人口支撑的固定资产价值在哪里？这是今后若干年投资中央公园的人需要苦苦思索和面临的现实问题。

备注：本文是随性之作，原本不是这个标题，行文中途改变，发现这是一个比较好的方向，作者可能会专文来分析和阐述这个主题，因此本文可能会有缺陷，另有些角度不利发挥，故行文中自然转向，也许专文论述时候会清晰的表达出来。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

截止9月30日，全年累计发放预售许可证数量为608.7万方

可能是因为国庆因素，也可能与本周为季末周有关系，本周放量，对开发企业来说，一方面有季末数据因素，一方面可能也与国庆长假有关，但从历史习惯来看，假日期间的销售都不如人意。另一个因素可能是两江新区房交会有关系。这几个维度促成了本周数据的爆发，不能确定本周是否是今年预售放量最高的周度，本周放量约相当于周均值的2倍，肯定是一个相对较高的数据。

至于成交数据，依据机构过去几周数据的统计，9月成交可能仍然在超低位徘徊，重庆市场的数据，已经不能用下滑来形容，或者市场异常来形容，长时间的成交量下跌，应该是基本面本身出现了问题。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的34.66%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年9月市场的供求数据

2012年：139.1万方    180.3万方

2013年：362.3万方    164.8万方

2014年：261.2万方    195.9万方

2015年：274.9万方    159.7万方

2016年：100.9万方    204.6万方

2017年：211.5万方    251.9万方

2018年：397.3万方    284.3万方

2019年：294.7万方    197.7万方

2020年：321.3万方    201.1万方

2021年：196.1万方    199.4万方