​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：四季度重庆房地产市场何去何从？

22年重庆房地产市场全面断崖，毫无悬念。土地市场量价齐跌；预售市场大幅度缩水；成交新房市场量断崖下跌，价格算僵持；二手市场量价齐跌。

重庆市场今年如此表现，前面已经多次分析过了。今天我们要探讨的是，接下来市场会怎样，首要是四季度，接着是明年一季度，二季度会如何？

首先从新房成交量市场下滑引起的连锁反应来看：

第一是土地市场相对库存上升，我们用相对库存这个概念意味着尽管总库存可能有所减少，但相对于土地的消耗过程而言，库存周期加长，开发企业对现有存量的去化变得更加漫长，中短期需求锐减。在本周财政部下文，禁止地方土储自摸，加上现有土地市场需求疲弱，土地市场需求几乎断流。房地产市场属于一个类金融市场，信心对市场的重要性不言而喻，土地市场的断流将对市场的信心产生负面影响。具体到土地市场表现来说，一是每年推地数量减少，价格下降，同时可能出现流拍风险更大。

二是对于开发企业来说，目前对开发企业来说，最重要的经营性现金流不能出现枯竭，这里的意思是不算存量债务，以及银行抽贷而正常经营的现金流问题。随着销售的下滑，企业的生产节奏越来越难以安排和预计，之前的施工费用以及潜在的施工费用估算会存在一定的难度。如果企业无法应付正常的支付，那么就会影响到施工进度以及裁减现有企业员工数量。而这个困境，在前三季度还表现的不是特别明显，市场在正常的情况下，销售还会呈现出缓慢的下降趋势。基于明确的客观性原因，企业无法通过降价获得生存，突破重围，那么继续下滑的销售，对企业而言，唯一的后果就是更多的停工。因为重庆市场多为全国性房企，企业之间现金流可以区域之间进行平衡，但对于民企来说，这个难度是显而易见的。

如果上述两者都发生，那么对于新房市场来说，信心会受到更大的抑制，会导致成交更加缩量，从而形成恶性循环。由于今年春节时间较早，开发企业支付各种款项会相对提前，这会对12月的销售形成压力，一般来说年末裁员不易，因此降价行为很有可能发生，尽管降价对企业整体经营没有帮助，但企业仍然需要获得现金来支持正常运转，同时考虑到开发企业的信用状况，开发企业通过正常的融资渠道已经很难融资，民间借贷的利息和难度都是可以预见的，因此降价通过市场回款，几乎是唯一的机会。

12月降价应该是一个较大概率，降价会有两个后果，第一是销售符合预期，那么企业平稳度过年末，接下来考虑的是明年一季度现金流，如果不符合预期，那么年末支付形成的压力会导致企业运行的瘫痪。从而加大明年一季度企业的难度。

总体而言，对于企业而言，真正的考验在于明年一季度，特别是市场重心放在重庆的企业，一季度将是一个很艰难的时间窗口。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

截止10月14日，全年累计发放预售许可证数量为618.6万方

本周7个工作日预售量仅为9.9万方，本月还有11个工作日，考虑到目前疫情的情况，接下来估计预售放量也不会高，这个月预售有可能会落在30万方以内这个区间，但大概率还是在30—40万方之间，但总体来说，已经算很低很低的量了。成交从机构披露数据来看，有一定的放量，但机构数据多合并9.26—10.9这两周的数据，因此很难判断出节日市场的情况，但综合考虑疫情，以及传统的节日相对较为平淡的成交，节日市场应该不是特别乐观。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的34.66%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年9月市场的供求数据

2012年：139.1万方    180.3万方

2013年：362.3万方    164.8万方

2014年：261.2万方    195.9万方

2015年：274.9万方    159.7万方

2016年：100.9万方    204.6万方

2017年：211.5万方    251.9万方

2018年：397.3万方    284.3万方

2019年：294.7万方    197.7万方

2020年：321.3万方    201.1万方

2021年：196.1万方    199.4万方