纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：允许部分涉房企业在A股融资对市场的影响？

10月20日，证监会发文，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。这对房地产市场今年频传的利好来说，仍然是一个重磅的利好。但这个消息对市场有好大影响，有些什么影响，我们可以从逻辑上进行梳理一哈：

1、首先是涉房非主营业务：这将目前主流房企全部排除在外。将主流房企排除在外的理由从官方正面理解，意味着房地产只是局部放松，政策并没有过渡刺激房地产市场。但如果从另一个角度来理解，也存在着目前房地产主营企业，资产债务结构比较差，且土地存量较大，在资产减值概率偏大情况下，风险较大。而少量涉房业务的企业，一是资产结构优良，其次是债务相对安全，属于不容易产生金融风险的房地产企业。

2、涉房企业融资来干什么？涉房企业通过证券市场融资来做什么，或者说怎么使用，是这个政策最大的后果。拿到资金，扩大规模，对于企业来说，扩大规模无非两个途径：一是并购，二是购置土地。这两者目前市场状况不一样，地方政府更愿意资金进入土地市场；而另一方面行业市场可能更加迫切的是资金进入并购市场，这点对地方政府保交楼也有极大的好处。也就是新入场资金到底是进入土地存量市场还是增量市场，是一个非常值得关注的事。

3、证监会的政策信号本身指向是供给方，整体市场是由供需两方组成，当前需求不足的原因有很多方面，信心不足只是其中一个方面，整体购买力不足，以及房地产金融功能萎缩导致的需求缩减，也是成交萎缩的一个重要原因。但价格不再上涨的时候，需求的价格支撑点是否会受到考验，以及这个考验有好大，可能要等到明年才能清晰。当前政策的本身导向，应该是对供应市场进行结构梳理，对需求市场的帮助，仅存在于信心的提升，尽管这也是一个非常重要的角度。

4、至于这个政策是否需要和之前财政部下达的禁止地方国企兜底的政策关联解读，应该有一定程度的需要，新入市的资金进入土地市场，客观上会改善目前土地市场的需求，对于地方政府因各种原因产生的兜底行为失效起到一定程度的弥补作用。

5、对行业市场来说，新入场资金会强化价格的黏性，对房价的稳定有帮助作用；对于购房者来说，一旦进入并购市场，对于买到的房屋的交楼有帮助作用；而对于目前房开主营企业有被并购的机会，他们有机会净身出户。总体来说，目前能看到的效应以及推演的行业效应主要集中在这几个方面。其他效果还需要观察。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

截止10月21日，全年累计发放预售许可证数量为631.3万方

本周预售许可证一如既往的低迷，整个月度来看，还有6个工作日，大概率预售许可证会回落到40万方以下。低迷的预售数据很清晰的反应出了成交市场的低迷，预售和成交是一组高度相关数据。预售低迷成交必然也就低迷。在本月前三周一方面有假期因素，一方面有疫情因素，数据相对偏低，后面一周应该恢复正常，正常以后的市场数据对明年市场的整体走势，具有很重要的预判作用。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的35.95%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年10月市场的供求数据

2012年：182.5万方    176.4万方

2013年：281.3万方    215.9万方

2014年：217.6万方    231.9万方

2015年：206.5万方    164.4万方

2016年：145.7万方    299.7万方

2017年：192.5万方    267.1万方

2018年：239.5万方    217.6万方

2019年：234.9万方    182.6万方

2020年：165.1万方    239.9万方

2021年：119.9万方    132.0万方