​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：今年第三次土拍还有么？

受疫情影响，上周预售许可证为零，考虑到疫情的实际情况，下周预售大概率将继续为零，与预售伴随的是成交，本月大概也会很不理想。从行业自身来说，没有预售，市场存量土地就没有去化，而没有成交，中间预售存量就没有去化，市场对土地需求的渴求程度就会降低。考虑到重庆开发公司土地库存量过大，按照目前市场的正常去化速度，土地库存最少应该在8年以上，疫情的管控的最小后果是将需求的静态推迟。从这个角度来看，土地市场需求的程度应该更低了。梳理重庆能正常经营的开发企业的土地存量，按照当前市场去化速度，大多能保证3年以上的土地需求。有一些土地存量较大的企业，如保利，按照今年总体去化速度，大概可能够8年以上的土地需求。因此市场新增土地需求，应该集中在非传统房开身上。

本轮疫情属全域静态管控，除公务员与国企以及事业单位外，民企将承受较大的损失，疫情管控导致生产过程全中断，企业现金流净流出。居民个人负债大幅度增加，特别是餐饮零售类的中小企业主和个体户，而他们也应该是房地产市场相对较为活跃的主体，在收入受挫，负债大幅度增加情况下，对房屋的需求会大幅度降低。市场整体需求会降低。

随着时间静态推移，房屋折旧可能会是一个被重新提起的话题。在二手房竞争日趋激烈的今天，房屋折扣可能会成为二手房价格不稳定的基础，也就是房屋的产品属性导致的价格中位数的下坠。进而拉低整个二手成交价格，从而影响新房价格。

在交易价格无法上扬，市场本身需求过剩，居民持有房屋数量饱和度过高的情况下，市场盈利能力越弱，外行业资本进入房地产市场的概率会变得更低。因此土地市场的需求会更加弱，这种情况下，今年的土拍，甚至明年的集中土拍大概率都不会乐观。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

截止11月19日，全年累计发放预售许可证数量为681.2万方

本周疫情全城静态管理，预售和成交应该都属于停滞状态。从目前来看，今年第三次集中土拍应该较难了，全城静态管理对重仓在重庆的企业，会极为艰难，十一月没有销售，十二月马上到，从目前疫情来看，12月能否顺利开封都很难说，今年春节较早，而受疫情影响，大部分居民收入受阻，这对销售的氛围会产生较为不利的影响，明年春季可能是大部分房企都会出现生存艰难的状态。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的38.59%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年10月市场的供求数据

2012年：280.3万方    221.9万方

2013年：196.8万方    206.3万方

2014年：248.9万方    221.3万方

2015年：230.3万方    212.6万方

2016年：117.3万方    303.9万方

2017年：297.0万方    289.0万方

2018年：299.5万方    174.7万方

2019年：262.1万方    190.3万方

2020年：259.8万方    202.6万方

2021年：122.1万方    104.8万方